5月房价“涨声”响起,房企也按捺不住了!

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新闻提要

   

中华写字楼网(http://www.officese.com):5月房价“涨声”响起,房企也按捺不住了! 6月15日,国家统计局发布了5月份70城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称,5月份,统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效,生产生活秩序持续恢复,住房需求得到进一步释放,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。
  数据显示,5月份,新房价格环比上涨城市数量57个,较4月份增加7个,下跌城市数量11个,较4月份持平;二手房价格环比上涨城市数量41个,较4月份增加了4个,下跌城市数量22个,较4月份减少了4个。
  其中,银川以2.1%的新房环比涨幅位列第一,而宁波、南充、南京、唐山、呼和浩特、沈阳、锦州、无锡、惠州、泉州等多个城市的新房价格环比涨幅也超过1%。
  一线城市领衔上涨
  据国家统计局初步测算,4个一线城市新房价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点,北上广深分别上涨0.5%、0.8%、0.3%、0.6%。二手房价格方面,环比上涨1.1%,涨幅与上月相同,北上广深分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。同比方面,4个一线城市的一二手房价格同比上涨2.9%、4.1%。
  
  在58安居客房产研究院分院院长张波看来,一线城市房价上涨和市场热度提升有直接关联。例如,上海5月不但新房成交量创下44个月以来的最高量,二手房成交量也明显超过2019年的月平均水平。
  “市场成交放量对于购房者的心理会起到直接的推动效应,加快观望者的入市步伐。另一方面,从近两个月中高端项目的成交量来看,单价8万以上的项目明显放量,中高端改善需求者入市的比例在增强,拉动整体房价出现上扬。”张波表示。
  值得注意的是,一线城市二手房价格指数环比涨幅超过了1%的水平。易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进对此分析,这是2017年4月以来一线城市二手房的价格涨幅首次超过1%的水平。“一般来说,我们会把超过1%的水平认为是过热,所以后续要对一线城市的二手房价格进行管控,尤其是学区房的价格”。
  
  二三线城市的房价涨幅有所扩大,但整体表现较为稳定,有持续分化的趋势。
  31个二线城市方面,新房价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手房价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.7%和0.3%,涨幅比上月均扩大0.1个百分点。同比来看,二三线城市新房、二手房价格同比有所上涨,但涨幅呈现回落态势。
  张波指出,宁波、南京、沈阳的一手房价,福州、成都、银川等地的二手房价环比涨幅较为明显。海口、郑州、三亚等地的一手房价,天津、太原、贵阳等地的二手房价环比出现下滑。一方面部分地区的新房限价对于二手房市场的影响持续存在,另一方面与二三线城市所处的区域有着直接关联,东部和东北部区域先行出现热度提升,而中部和西部的部分城市市场依然处于相对低位。
  整体来看,1-5月份,商品房销售面积48703万平方米;商品房销售额46269亿元。严跃进指出,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,1-5月份全国商品房均价为9500元/平方米,同比涨幅为1.9%。就房价走势看,实际上已经走出了过冷的区间,至少随着市场交易的反弹,房价绝对下跌的空间不大。今年购房需求比较强劲,实际上是城镇化的动力不改变,这都使得房价涨易跌难。“当然类似涨幅相对可控,市场不必过虑”。
  房企拿地热情上升
  市场回暖的同时,房企也表现得越发积极。
  根据国家统计局数据,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积4752万平方米,同比下降8.1%,降幅比1-4月份收窄3.9个百分点;土地成交价款2429亿元,增长7.1%,增速提高0.2个百分点。
  张波分析认为,上述两个指标的变动显示出房企拿地一方面在向一二线城市聚集,另一方面高溢价率地块也在增多。
  这一方面是由于部分城市在土地政策上给予一定放松,包括付款、准备金的要求层面的降低,在一定程度上提升了房企拿地的意愿度;
  另一方面则是和部分城市交易市场快速复苏相关,房企在快速获取预售资金的同时,在土地市场上表现也会更为积极。
  “目前的高价地块基本都是一二线核心城市的优质地块,而三四线城市以及部分一二线城市的偏远地块流拍率依然不低,因此房企整体拿地的谨慎度在提升,拿地的价值判断逻辑更偏于保守。”张波进一步分析,“优质高价地块本身的抗风险能力相对较强,虽然也存在未来去化风险,但相比之下风险相对可控,收益相对可期。例如北京5月19日出让的三宗宅地单日收金133.9亿元,一举成为今年1-5月全国第二个拍地揽金超千亿的城市。”
  此外,严跃进分析指出,根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款,1-5月份全国土地均价为5112元/平方米,同比涨幅为16.5%。从地价来看,当前涨幅略有收窄。实际上和此前地价冲高有关,或者说此前优质地块的占比相对大,适当拉高了地价。现在土地供应增多,地块结构变化,尤其是郊区用地供应增加,适当会限制地价的涨幅。
  “近期全国很多城市都在密集供地。从地方财政的角度看,积极供地来稳定土地投资、带动固定资产投资,这成为各地的一个基本思路,所以拿地机会在增加。”严跃进表示,“单纯从企业资金角度看,近期顾虑在减少,拿地热情在上升。”

来源:国际金融报

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